16 de octubre de 2026 · Futúralo
Todos necesitamos vivir en algún sitio
Firmar hoy un alquiler en las grandes ciudades españolas se lleva entre una cuarta parte y casi la mitad de lo que ingresa un hogar medio, y Madrid encabeza la lista. Hay casas vacías y, aun así, faltan viviendas. ¿Por qué pasan las dos cosas a la vez? ¿Qué opciones realistas hay para mover estas cifras, y cómo afectan a la economía y, sobre todo, a la posibilidad de alquilar o comprar una casa?
Cuatro vecinos
Imagina un edificio cualquiera. En el segundo, una inquilina se deja casi la mitad del sueldo en el alquiler. En el cuarto, una jubilada completa la pensión alquilando el piso que compró hace treinta años. En el bajo, una familia no quiere una torre de doce plantas delante de su ventana. Y en la calle, alguien que acaba de llegar por trabajo no encuentra nada. Los cuatro viven realidades muy distintas y tienen intereses que pueden chocar: según la medida que se adopte, lo que mejora la vida de uno puede empeorar la del otro.
Alquilar hoy
Combinando lo que piden portales como idealista con una estimación de lo que de verdad se firma, alquilar hoy un piso de 70 m² en Madrid ronda los 1.470 € al mes. Es casi la mitad de lo que ingresa en total un hogar medio en España: unos 3.250 € netos al mes, sumando sueldos, pensiones y otros ingresos de todos los que viven en él (INE). En un hogar viven de media unas 2,5 personas, contando niños y mayores.
Y no es solo Madrid. En Barcelona, el mismo piso ronda los 1.260 €; en Málaga, unos 1.040 €. En Zaragoza, la más barata de las cinco, ronda los 770 €.
La subida de los últimos años la nota sobre todo quien busca piso ahora. Quien ya tenía contrato paga bastante menos: en Madrid, unos 950 € al mes de media, frente a los 1.470 € de un contrato nuevo. Pasa lo mismo en las cinco ciudades, como se ve en la gráfica.
Alquilar hoy frente a los contratos ya firmados
% de lo que ingresa un hogar medio en España (unos 3.250 € netos/mes) · € al mes
Los hogares que viven de alquiler suelen ganar menos que la media. Para ellos, el porcentaje es mayor. Con los ingresos de cada ciudad, el porcentaje y el orden cambian: idealista sitúa el esfuerzo entre el 34 % y el 40 %. Elaboración propia con datos de idealista, Incasòl, el Ministerio de Vivienda (SERPAVI) y el INE (www.ine.es).
¿Y Barcelona? Allí hay un tope al alquiler desde 2024, y los contratos nuevos son algo más baratos. Pero en 2025 se firmaron un 20 % menos de contratos que en 2023, en los portales hay la mitad de pisos para alquilar y han crecido los alquileres de temporada. Quien encuentra piso paga algo menos, pero encontrarlo es mucho más difícil. En la herramienta de vivienda puedes explorar una estimación de este efecto.
Y comprar
Comprar ese mismo piso cuesta cerca de 390.000 € en Madrid, unos 210.000 € en València y unos 160.000 € en Zaragoza. El banco suele prestar hasta el 80 %. El otro 20 %, la entrada, lo pone quien compra: unos 80.000 € en Madrid, más impuestos y gastos.
En Madrid, una hipoteca así tendría una cuota a 30 años de unos 1.350 € al mes: cuatro de cada diez euros de lo que ingresa un hogar medio. Es mucho, pero se parece a lo que se paga de alquiler. Lo más difícil es reunir la entrada y los gastos: unos 118.000 € en Madrid. Según lo que ahorre, un hogar medio tardaría entre unos 10 y unos 30 años, como se ve en la gráfica.
Comprar: años ahorrando para la entrada y los gastos
Entrada del 20 % y gastos del 10 % de un piso de 70 m² · según cuánto ahorra un hogar que ingresa 3.250 € netos al mes
Cuota a 30 años (80 % financiado, 3,1 %): de unos 560 € en Zaragoza a unos 1.350 € en Madrid. Con los precios de hoy, sin contar subidas ni la rentabilidad del ahorro. Elaboración propia con datos de idealista, Registradores, Notarios, el Banco de España y el INE (www.ine.es).
Casas vacías y casas que faltan
Según una estimación experimental del INE basada en el consumo eléctrico, cerca del 6 % de las viviendas de Madrid está vacía. Pero vacía no es lo mismo que disponible: puede ser una herencia sin repartir, un piso que necesita obra, uno a la venta o uno entre dos inquilinos. El Banco de España calcula que en España faltan unas 750.000 viviendas: en los últimos años, el número de hogares ha crecido más que el de casas terminadas, sobre todo en las grandes ciudades.
¿Qué se está proponiendo para mejorar el problema?
Limitar. Un tope al precio en parte de los alquileres. Puede ayudar desde el primer año a quien ya tiene contrato; a cambio, puede haber menos pisos en alquiler. Su efecto dura mientras dure el tope.
Construir vivienda privada. Más suelo, licencias más rápidas y más obra. Las viviendas nuevas siguen ahí cuando acaba la medida, pero tardan años en notarse y necesitan espacio, servicios y transporte.
Construir vivienda pública. Alquiler social, pensado primero para quien no puede pagar un alquiler de mercado. Sus viviendas también siguen ahí. A cambio, cuesta dinero público cada año, suelo y años de obra hasta entregar las primeras.
Muchas piezas que se mueven juntas
El precio no depende de una sola decisión: influyen la gente que llega, los sueldos, el interés de las hipotecas, las viviendas turísticas y las vacías. Y tocar una pieza mueve las demás.