21 de octubre de 2026 · Vivienda (3)
Si tenemos viviendas vacías, ¿por qué tantas familias no encuentran casa?
Es una de las preguntas que más se repiten sobre la vivienda. La respuesta depende de qué viviendas se cuentan, de qué año son los datos disponibles, de dónde se encuentran situadas y de en qué condiciones están. Lo explicamos con los datos públicos disponibles y con sus límites.
«¿Cómo van a faltar pisos si hay millones vacíos?»
A primera vista, los números parecen darle la razón: el censo del INE contó unos 3,8 millones de viviendas vacías, y el Banco de España calcula que faltan unas 750.000. Si se restan, sobrarían tres millones. Pero cada cifra mide algo distinto, y en un momento distinto.
Qué dice cada cifra
El censo de 2021 las contó a partir del consumo de luz de 2020, en plena pandemia: son viviendas que apenas gastaron electricidad. Es el único recuento oficial que cubre toda España, y de él salen las cifras que se escuchan en tertulias y debates. No hay uno más reciente, así que hoy podría haber más o menos.
No son 750.000 familias en la calle. Es la diferencia entre los hogares que se formaron en esos cinco años y las viviendas que se terminaron. Esos hogares viven en algún sitio: comparten piso, viven en pisos que antes eran de vacaciones o pagan más por menos. Y la cifra no incluye a quienes no han podido irse de casa de sus padres.
En un año se formaron unos 240.000 hogares nuevos y se terminaron unas 92.000 viviendas: el hueco sigue creciendo.
¿Son muchas o pocas?
Según el censo, una de cada siete viviendas de España está vacía. Pero no se reparten por igual.
Dónde vive la gente y dónde están las casas vacías
Casi la mitad de las viviendas vacías está en pueblos de menos de 10.000 habitantes, donde vive una de cada cinco personas. Las que faltan, en cambio, se concentran en las grandes áreas urbanas: según el Banco de España, más de la mitad del déficit está en solo seis provincias (Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante, Málaga y Murcia).
Casas vacías y hogares nuevos, por comunidad
Arriba a la izquierda están las comunidades con pocas casas vacías y muchos hogares nuevos por llegar, como Madrid o Murcia: ahí es donde más faltará vivienda. Abajo a la derecha, lo contrario, como Galicia, Castilla y León o Extremadura: hay muchas casas vacías y llegan pocos hogares nuevos. En muchos de esos pueblos, el problema no es que falten casas, sino que faltan vecinos.
Pisos vacíos y hogares sin acceso, en cinco ciudades
En esta gráfica, cuanto más a la derecha está una ciudad, más viviendas vacías tiene; cuanto más arriba, más hogares no pueden pagar una vivienda. Barcelona está arriba a la derecha: es la que tiene más viviendas vacías y, aun así, más hogares sin acceso. Zaragoza, abajo a la izquierda, tiene menos viviendas vacías y es la más asequible. Tener más casas vacías no hace más fácil encontrar una.
¿Están vacías o lo parecían?
Con recuentos locales, salen menos vacías
Gastar poca luz no siempre significa que nadie viva en una casa. Cuando se ha contado de cerca, la cifra baja: en Barcelona, el Ayuntamiento visitó los pisos que había marcado como posibles vacíos y solo uno de cada diez lo estaba. Son métodos y años distintos, pero muestran que el censo puede contar de más.
¿Por qué puede estar vacía una casa?
Detrás de cada casa vacía hay un motivo. Estos son los más habituales:
Arreglarla cuesta más de lo que vale
Instalación de hace décadas, humedades, sin ascensor. La obra puede costar decenas de miles de euros, y lo que se sacaría al alquilarla o venderla no lo cubre, sobre todo en los pueblos. Al dueño no le compensa, y a veces la guarda por cariño.
Se suele plantear: ayudas públicas a rehabilitar, a cambio de alquilarla a precio asequibleLos herederos no se ponen de acuerdo
Varios hermanos heredan un piso: uno quiere venderlo, otro alquilarlo y otro guardarlo. Hasta que decidan, nadie puede hacer nada con él.
Se suele plantear: una mediación o un recargo por tenerla vacíaEl dueño tiene miedo a no cobrar
Un inquilino dejó de pagar y recuperar el piso llevó meses. Desde entonces, el dueño prefiere tenerlo cerrado a arriesgarse otra vez.
Se suele plantear: un seguro o aval de impago, o juicios más rápidosEstá de paso entre un uso y otro
En venta, entre dos inquilinos o en obras. Está vacía unos meses y después vuelve a tener gente.
Se resuelve sola, con el tiempoEl dueño no ha decidido qué hacer
Duda entre venderla, alquilarla o guardarla para un hijo. A veces espera a que suba el precio, o no se fía de alquilar.
Se suele plantear: un recargo, o ventajas por alquilarlaCasi nadie la busca
Está en un pueblo que se queda sin vecinos y lejos del trabajo. Aunque saliera en alquiler, habría pocas personas para vivir en ella.
Se suele plantear: trabajo y servicios cercaCada cifra, en su sitio
Muchas de las viviendas vacías de los pueblos se cerraron cuando sus vecinos se marcharon a la ciudad, en los años sesenta y setenta. Otras se construyeron en el boom: en 2006 se aprobaron proyectos para unas 865.000 viviendas, algunas en lugares donde hoy no vive nadie.
No es solo cosa nuestra. Japón tiene unos nueve millones de casas vacías, casi una de cada siete, muchas en pueblos que pierden gente, mientras Tokio sigue construyendo para quienes llegan. Francia cobra un impuesto a las viviendas vacías de sus ciudades con más demanda desde hace más de veinte años: allí donde se aplicó, las viviendas vacías bajaron alrededor de un 13 %, aunque su efecto en los alquileres se sigue estudiando.
Además, aunque salieran al mercado, las viviendas vacías solo se pueden llenar una vez, mientras que cada año llegan hogares nuevos. Una cifra suelta sirve para discutir. Para decidir hay que preguntarse cuándo se contó, en qué comunidad está la casa, en qué condiciones y para quién.
¿Y a ti cómo te afecta? En nuestra herramienta puedes jugar a decidirlo: saca pisos vacíos al mercado, combínalo con obra nueva, vivienda pública o menos pisos turísticos y mira cómo cambiaría tu ciudad para tu yo de dentro de unos años, para tus hijos o para tus nietos.
Pruébalo en la herramienta de vivienda →